Wohnungsmangel-Archiv

Nein zur Abschottung: Jetzt Wohnraum und Infrastruktur voranbringen

Der Schweizerische Baumeisterverband SBV begrüsst die Ablehnung der Nachhaltigkeitsinitiative der SVP. Beim Wohnungs- und Infrastrukturbau sowie bei der Umsetzung der Bilateralen III stehen nun wichtige Herausforderungen an, bei denen sich der SBV aktiv einbringen wird.

Der SBV begrüsst das Nein zu neuen Kontingenten, zusätzlicher Bürokratie und einem Angriff auf die Personenfreizügigkeit. Nun gilt es, die tatsächlichen Herausforderungen anzugehen: Die Schweiz braucht mehr bezahlbaren Wohnraum, eine leistungsfähige Infrastruktur und gute Arbeitsbedingungen. Dafür wird sich der SBV umso entschlossener einsetzen.

Baubranche bleibt auf genügend Fachkräfte angewiesen

Die Beschäftigten und Unternehmen der Baubranche leisten einen zentralen Beitrag zur Ausbildung von Lernenden sowie zur Aus- und Weiterbildung erfahrener Bauarbeiterinnen und Bauarbeiter. Diese Anstrengungen müssen weiter verstärkt werden. Gleichzeitig bleibt die Branche angesichts des Fachkräftemangels auf Arbeitskräfte aus dem europäischen Ausland angewiesen.

Neue Kontingente und langwierige Bewilligungsverfahren hätten die bestehenden Engpässe zusätzlich verschärft. Zudem hätte die Verteilung begrenzter Kontingente Konflikte zwischen Branchen und Regionen ausgelöst. Gerade personalintensive Branchen wie das Baugewerbe wären Gefahr gelaufen, dabei das Nachsehen zu haben.

Wohnungsnot mit Bauen statt mit Abschottung bekämpfen

Das Nein zur Initiative löst die bestehenden Herausforderungen auf dem Wohnungsmarkt und bei der Infrastruktur nicht von selbst. In vielen Regionen fehlt bezahlbarer Wohnraum, während wichtige Verkehrsinfrastrukturen zunehmend an ihre Kapazitätsgrenzen stossen. Gleichzeitig werden zahlreiche Bauprojekte durch langwierige Planungs- und Bewilligungsverfahren verzögert.

Aus Sicht der Baubranche braucht es deshalb bessere Rahmenbedingungen für Investitionen und eine raschere Realisierung von Wohnbau- und Infrastrukturprojekten. Planungs- und Bewilligungsverfahren müssen vereinfacht, besser koordiniert und beschleunigt werden. Einsprachen müssen auf legitime Gründe und Betroffene beschränkt werden. Gleichzeitig braucht es verlässliche gesetzliche Grundlagen, Planungssicherheit und ausreichend verfügbares Bauland.

Bilaterale III müssen verlässliche Rahmenbedingungen sichern

Nach der Ablehnung der Initiative kommt den Bilateralen III eine zentrale Bedeutung zu. Für die Baubranche und die Gesamtwirtschaft sind stabile Beziehungen zur Europäischen Union, der Zugang zu Fachkräften sowie verlässliche rechtliche Rahmenbedingungen entscheidend. Gleichzeitig muss die Schweiz ihre wirtschafts- und migrationspolitischen Interessen eigenständig wahren können.

Der parlamentarische Prozess um die Bilateralen III hat nun im Juni begonnen. Der SBV lobbyiert in diesem Ringen insbesondere mit Blick auf die sogenannte Schutzklausel. Der Bundesrat möchte die existierende Schutzklausel schärfen. Dazu hat er vier Kriterien beziehungsweise Schwellenwerte definiert. Wird ein Schwellenwert erreicht, ruft der Bundesrat die Schutzklausel aus. Die Kriterien beziehen sich auf einen jeweiligen starken Anstieg bei der Nettozuwanderung aus der EU (im Vergleich zum Vorjahr) bei den Grenzgängern, bei der Arbeitslosenquote und bei den Sozialhilfebezügern. Der SBV erachtet diese vier Kriterien als sinnvoll. Ihr Manko liegt jedoch darin, dass sie alle nur rückwärtsgerichtet sind. Sie stellen auf die Entwicklungen in der Vergangenheit ab. Wichtig wäre jedoch, auch ein zukunftsgerichtetes Kriterium aufzunehmen. Ein solcher Kriterium wäre eine Prognose der Zuwanderung in der nahen Zukunft, zum Beispiel in den nächsten ein oder drei Jahren. Würden die Prognosen eine zu hohe Nettozuwanderung signalisieren, wäre die Schutzklausel ebenfalls zu aktivieren. Daher wird sich der SBV im parlamentarischen Prozess für dieses Kriterium einsetzen.

Weniger Regeln ermöglichen mehr Wohnungsbau

Der Wohnungsbau in der Schweiz steckt fest. Zwei Jahre nach Inkrafttreten des Aktionsplans Wohnungsbau des Bundes sinken die Leerwohnungsziffern in diversen Städten und Agglomerationen weiter. Trotz hoher Nachfrage und einer deutlichen Zunahme der Baubewilligungsgesuche wird zu wenig neuer Wohnraum geschaffen.

Wichtige Gründe dafür sind einerseits die stetig zunehmende Regulierungsdichte im Planungs- und Baurecht: Dabei handelt es sich um über 140 000 Vorschriften, die unnötige Kosten von 1,7 Milliarden Franken jährlich verursachen. Andererseits gibt es immer mehr Einsprachen gegen Bauprojekte und zu lange Baubewilligungsverfahren, in denen vorgegebene Fristen immer wieder unterbrochen werden.

Das Raumplanungsgesetz (RPG 1) verhindert sinnvollerweise die Zersiedelung. Der SBV unterstützt dieses Ziel. Unterschätzt wurden jedoch die Auswirkungen auf die Wohnungsknappheit. Mit dem RPG 1 haben wir uns eine künstliche Verknappung des Baulandes auferlegt und uns vorgenommen, die bestehenden Siedlungsflächen konsequenter zu nutzen und aufzuwerten. Wenn wir es nicht schaffen, die geforderte Innenentwicklung umzusetzen und gleichzeitig die Schlangen bei Wohnungsbesichtigungen immer länger und die Leerwohnungsziffern immer tiefer werden, stellt dies schlussendlich das RPG 1 selbst infrage. Um dies zu verhindern, braucht es nun konsequentes Handeln.

«Mit dem Raumplanungsgesetz haben wir uns eine künstliche Verknappung des Baulandes auferlegt.»

Eine Expertenbefragung im Auftrag des Bundesamts für Wohnungswesen (BWO) hat ergeben, dass Einsprachen und Rekurse die grössten Hürden für den Bau von Wohnungen sind. In der Stadt Zürich etwa wird gegen 70 Prozent der Baugesuche Einsprache erhoben. Gemäss einem Bundesgerichtsbeschluss aus dem Jahr 2011 besteht im Bauwesen heute de facto ein Populäreinspracherecht: Nahezu jede Person kann Einsprache erheben, selbst ohne direkte Betroffenheit, und diese mit materiell irrelevanten Argumenten begründen. Beide Aspekte gilt es zu korrigieren.

Berechtigte Einsprachen sollen weiterhin möglich sein, aber nur von Direktbetroffenen, die tatsächlich schutzwürdige Eigeninteressen geltend machen können. Gegen missbräuchliche Einsprachen würden eine Kostenbeteiligung sowie eine Schadenersatzpflicht helfen. Beide Anliegen werden durch entsprechende Vorstösse im nationalen Parlament aufgegriffen und vom SBV unterstützt. In mehreren Kantonen bestehen bereits Regelungen, welche die Erhebung von Gebühren und/oder Schadenersatz bei missbräuchlichen Einsprachen vorsehen. Der SBV würde es begrüssen, wenn die anderen Kantone ebenfalls solche Möglichkeiten schaffen und diese auch konsequent anwenden würden.

Hinzu kommt, dass diverse kantonale Baurechte noch auf das Bauen auf der grünen Wiese ausgerichtet sind und Verdichtung ungewollt verhindern. Abstandsvorschriften, Regelungen zum Schattenwurf oder der sogenannte Mehrlängenzuschlag erschweren innerstädtische Projekte erheblich. Nun gibt es hoffnungsvolle Bestrebungen, dies zu ändern. Der Kanton Zürich schlägt vor, sein Planungs- und Baugesetz zu revidieren. Baubewilligungen sollen flexibler, veraltete Paragrafen gestrichen und Verfahren vereinfacht werden, beispielsweise indem kleinere Bauprojekte den Behörden nur noch gemeldet und nicht mehr zur Bewilligung vorgelegt werden müssen.

«In der Stadt Zürich wird gegen 70 Prozent der Baugesuche Einsprache erhoben.»

Im Kanton Zug haben mehrere Gemeinden sogenannte weisse Zonen eingerichtet. Wenn Wohnungsnot herrscht, werden diverse Bauvorschriften gelockert, bis wieder ausreichend Wohnungen gebaut wurden und zur Verfügung stehen. Die betroffenen Anwohnenden haben darüber demokratisch abgestimmt und die weissen Zonen unterstützt. Andere Kantone und Gemeinden sollten diesem Beispiel folgen. In Anlehnung an das Vorgehen im Kanton Zug und vor dem Hintergrund der seit Jahren anhaltenden Wohnungsknappheit in zahlreichen Kantonen stellt sich sogar die Frage eines Notstandsgesetzes auf Bundesstufe. Die Kantone sollten dazu verpflichtet werden, in ihren Richtplänen Gebiete zu definieren, in denen im Falle einer Wohnungsnot bestimmte Vorschriften wie zum Beispiel die Ausnützungsziffer aufgehoben würden, bis die Leerwohnungsziffer wieder über 1 Prozent ist.

Schliesslich besteht ein wichtiger Hebel in der Verwendung aktueller statistischer Daten. Das RPG 1 sieht vor, dass Siedlungen nach innen wachsen, also verdichtet werden sollen, um Grünflächen zu schonen und die Zersiedelung zu stoppen. Dennoch stehen die Gemeinden in der Pflicht, ausreichend Bauland für das voraussichtliche Bevölkerungswachstum der nächsten 15 Jahre zu planen und bereitzustellen. Sie stützen sich dabei auf die Prognosen des Bundesamts für Statistik (BFS). Eine einmalige Planung genügt jedoch nicht, denn die Prognose unterschätzt den tatsächlichen Bevölkerungsbestand nach 15 Jahren um 8,8 Prozent. Das BFS aktualisiert seine Prognosen bereits alle fünf Jahre, der Fehler sinkt dadurch auf nur 0,2 Prozent. Die Kantone und Gemeinden sollten daher ihre Planung nicht nur einmal alle fünfzehn Jahre durchführen, sondern sie alle fünf Jahre gemäss den neuesten BFS-Prognosen aktualisieren. Genauere und aktuellere Prognosedaten können rechtzeitig Massnahmen zur Einzonung von Bauland auslösen und so die Wohnungsknappheit abfedern.

Weniger Regulierung und weniger Einsprachemöglichkeiten bedeuten nicht weniger Qualität, sondern mehr Wohnraum, mehr Effizienz und mehr Handlungsspielraum für eine nachhaltige Innenentwicklung. Nur mit klaren, schlanken und widerspruchsfreien Regeln lässt sich der Wohnungsbau ermöglichen und das RPG 1 langfristig erfolgreich umsetzen. Dafür setzen wir uns ein.

Dieser Beitrag erschien zuerst in Die Volkswirtschaft am 10. März.

Innenverdichtung: Ungenütztes Potential

Mehr Wohnungen zu bauen bedeutet nicht, mehr Land zu beanspruchen. Das zeigen Berechnungen des Schweizerischen Baumeisterverbandes SBV und des Schweizer Radios und Fernsehens SRF.

Gemäss Berechnungen des SBV würde eine Erhöhung aller bestehenden Mehrfamilienhäuser in der Schweiz um ein Stockwerk744 000 neue Wohnungen ergeben. Natürlich stellt diese Zahl eine obere Grenze dar, weil rechtliche und technische Hindernisse wie die Statik des Gebäudes der Aufstockung in einigen Fällen im Wege stehen könnten. Aber die Berechnung beweist, wie gross das Potential ist. Das Schweizer Radio und Fernsehen SRF ist der Frage nachgegangen, wie gross Schweizer Städte im Vergleich mit hoch verdichteten Citys wären. Das Ergebnis: Hätte Zürich die Bevölkerungsdichte von Genf, würde die gleiche Bevölkerung eine Fläche von 38.2 Prozent der gesamten Stadtfläche einnehmen, statt wie bisher 50 Prozent. Bei anderen Städten ist der Unterschied noch expliziter: Würde St. Gallen etwa die Bevölkerungsdichte von Genf aufweisen, würde die überbaute Stadtfläche bei gleicher Bevölkerungsgrösse noch 15,4 Prozent betragen. Noch grösser fallen die Unterschiede aus, wenn Schweizer Städte mit ausländischen verglichen werden. Bei der Bevölkerungsdichte von Paris, etwa, wären noch 9.6 Prozent der Stadtfläche von St. Gallen überbaut, mit der Dichte von Manhattan nur noch 7 Prozent.

In bloss 35 der 170 Schweizer Städte ist die Hälfte der Wohnungen jünger als 40 Jahre. Der Grossteil der Immobilien stammt also noch aus Zeiten, als die Arealflächen schlechter ausgenutzt wurden als heute. Hier ergibt sich ein grosses Potential für Verdichtung.

Der Wille, bezüglich Verdichtung vorwärtszumachen, ist aber nicht vorhanden. Netzwerk Standort Schweiz moniert, dass das neue Raumkonzept Schweiz 2050 ungenügende Antworten für die Innenentwicklung gibt. In einer Medienmitteilung von Netzwerk Standort Schweiz ist gar von einem Verdichtungsversagen die Rede. «Die Verdichtung als wesentlicher Teil der Innenentwicklung misslingt und ist alles andere als auf Kurs», spricht Remo Daguati, Präsident des Dachverbandes, Klartext. «Die Preise für Wohn- und Arbeitsflächen explodieren, wenn die Raumordnung nicht bald wirksamere Lösungsansätze erbringt», so sein Fazit.

Struktur-Dschungel und Verhandlungsgeschick: Warum die Innenverdichtung am System und am Zeitgeist scheitert

Die Schweizer Innenverdichtung steckt in der Sackgasse. Während das Raumplanungsgesetz (RPG) kompakte Siedlungen fordert, ersticken Projekte in einem Geflecht aus überlagernden Vorschriften von Bund und Kantonen. Ob Lärmschutz, Gewässerschutz oder Ortsbildschutz – kommunale Entscheide werden zunehmend von oben, sprich, über nationale Gesetze, übersteuert. Um bezahlbaren und zugleich hochwertigen Wohnraum zu schaffen, braucht es neben strukturellen Reformen vor allem kompetente Persönlichkeiten mit Fachwissen und Mut.

Früher lag die Planungshoheit weitgehend bei den Gemeinden. Heute gleicht der Bewilligungsprozess einem Hindernislauf über verschiedene föderale Ebenen hinweg. Nationale Vorgaben wie das Raumplanungsgesetz, Lärmschutzverordnungen oder das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder (ISOS) übersteuern oft lokale Bedürfnisse und machen Verfahren extrem komplex. Die Folge: Ein strukturelles Umsetzungsdefizit, bei dem theoretisch vorhandene Baulandreserven in der Praxis kaum aktiviert werden können. In Städten wie Basel müssen teilweise bis zu 47 Fachstellen koordiniert werden – ein administrativer Kraftakt, der die Verfahrensdauer massiv in die Länge zieht.

Strukturell krankt das System zudem an der geringen Anfechtbarkeit. Einsprachen werden oft taktisch genutzt, um Projekte aus ideologischen oder eigennützigen Motiven zu verzögern. Zahlreiche Stakeholder, darunter auch wir von Entwicklung Schweiz, fordern Korrekturen: Der Kreis der Einspracheberechtigten muss eingeschränkt und das finanzielle Risiko missbräuchlicher Blockaden erhöht werden. Nur wenn das öffentliche Interesse an der Innenverdichtung den individuellen Bewahrungsreflex übersteigt, kann die nötige Dynamik entstehen.

Ein zentraler Punkt ist die Siedlungsqualität. Verdichtung wird nur akzeptiert, wenn sie Mehrwerte wie Durchgrünung und Nahversorgung schafft. Doch Qualität hat ihren Preis: Bauherren und Investoren müssen diese hohen Standards finanzieren können. Es braucht deshalb pragmatische Lösungen beim Mehrwertausgleich und bei der Wirtschaftlichkeit, damit Investitionen in hochwertige Infrastruktur nicht an überbordenden Abgaben ersticken. Wir müssen uns als Gesellschaft entscheiden, wo wir gezielt in Qualität investieren, und bereit sein, die entsprechenden Kosten zu tragen.

Letztlich entscheiden jedoch nicht Prozesse, sondern Menschen. Es braucht deshalb top-kompetente Fachkräfte bei den Behörden und auf Seiten der Bauherrschaft, die komplexe Interessenabwägungen nicht nur verwalten, sondern auch aktiv moderieren. Diese „Kümmerer“ müssen klug, geduldig und zielgerichtet nach einem Dialog suchen, bevor Fronten verhärten. Wenn ehrliche Zusammenarbeit und gegenseitiges Vertrauen die Bürokratie ersetzen, können Projekte entstehen, die sowohl dem Einzelnen als auch der Gesamtgesellschaft dienen.

Dazu eine Analogie zur Verdeutlichung: Man kann sich die heutige Raumentwicklung als Hochseilballett vorstellen. Das Seil sind die immer strengeren Gesetze des Bundes. Die Tänzer sind die Bauherren und Planer. Wenn jedoch das Publikum (die Einsprecher) jederzeit das Seil kappen darf und der Wind (die übersteuernden Fachstellen) aus allen Richtungen gleichzeitig bläst, stürzt die Aufführung ab. Es braucht deshalb einen erfahrenen Regisseur (starke Persönlichkeiten) und ein stabiles Gerüst (Strukturreformen), damit das Ballett – also der Bau von lebenswertem Wohnraum – überhaupt stattfinden kann.

Entwicklung Schweiz

Der Verband Entwicklung Schweiz steht ein für einen Lebensraum, der nachhaltig und innovativ genutzt wird. Das kann gelingen, weil Planung, Entwicklung und Produktion verbunden eine Gesamtsicht schaffen. Mehr Informationen.

Mehr Gebäudeerweiterungen und weniger Neubauten

Umbauen statt abreissen soll einfacher werden: Der Kanton Zürich will mit einer Gesetzesrevision das Bauen im Bestand fördern. Vereinfachte Vorgaben sollen der Bauherrschaften mehr Rechtssicherheit geben.

Umbauen, aufstocken oder erweitern statt abreissen. Das wäre oft die nachhaltigere Lösung. Trotzdem entscheiden sich viele Eigentümer und Eigentümerinnen für den Abriss und einen Ersatzneubau. Der Grund liegt weniger im Willen als im Bau- und Planungsrecht, das Umbauten häufig erschwert oder rechtlich verunmöglicht.

Zürich will deshalb Weiterbauen im Bestand erleichtern. Ende September 2026 hat der Kanton eine Teilrevision des Planungs- und Baugesetzes in die Vernehmlassung geschickt. Ziel ist es, das Weiterbauen an bestehenden Gebäuden zu erleichtern und Bauherrschaften mehr Rechtssicherheit zu geben. «Heute ist es oft einfacher, ein Gebäude abzureissen als es weiterzuentwickeln», bringt Baudirektor Martin Neukom das Problem auf den Punkt.

Anreize in die richtige Richtung setzen

Die Revision markiert einen Richtungswechsel. Kern der Vorlage sind Erleichterungsbestimmungen. Sie erlauben es, bei Umbauten und Erweiterungen in begrenztem Umfang von geltenden Vorschriften abzuweichen, etwa bei Grenzabständen, Gebäudehöhen oder der Anzahl Vollgeschosse. Bei Wohnbauten gilt dies nur, wenn zusätzliche Wohneinheiten geschaffen werden. Damit soll die bauliche Verdichtung nach innen gefördert werden, ohne den Bestand zu opfern.

Die Vorteile des Weiterbauens sind laut Baudirektor Neukom klar: «Wir reduzieren die CO₂-Emissionen und den Bauabfall und schaffen gleichzeitig bessere Chancen, bezahlbaren Wohnraum zu erhalten, da die Mieten bei Erweiterungen oft weniger stark steigen als bei Neubauten.» Ergänzend sieht die Vorlage unter anderem Vereinfachungen für Solaranlagen und Treppenlifte und den Verzicht auf Mindesthöhen von Räumen vor, ein wichtiger Schritt, um etwa Bürogebäude einfacher in Wohnungen umzunutzen.

Bestehende Bauten ersetzen oder umbauen

Gebäude erneuern, aufstocken oder umnutzen: Mit diesen Lösungen könnten Tausende Wohnungen relativ rasch gebaut werden.

Die Schweiz wächst – und mit ihr ändern sich die Wohnbedürfnisse. Heute braucht es mehr kleine Wohnungen mit ein bis zwei Zimmern. Gründe sind mehr Studierende, spätere Zusammenzüge von Liebespaaren, mehr Witwer/Witwen und mehr Scheidungen. Viele ältere Gebäude sind jedoch auf Familien ausgerichtet und passen nicht mehr zu den heutigen Anforderungen. Ein Ersatzneubau kann deshalb ökonomisch, ökologisch und gesellschaftlich sinnvoll sein. Laut der Stadt Zürich entstehen 161 neue Wohnungen, wenn man 100 alte ersetzt. Neue Gebäude nutzen den Platz besser: Die Wohnfläche verdoppelt sich, und die Belegung steigt um rund 90 Prozent – ohne Verlust an Wohnqualität. So hilft der Ersatzneubau deutlich gegen den Wohnungsmangel.

Würden alle Mehrfamilienhäuser um ein Geschoss erhöht, entständen 744 000 neue Wohnungen.

Umnutzung von Bürogebäuden

Wenn ein Ersatzneubau nicht möglich ist, kann eine Aufstockung eine Lösung sein. Würden alle Mehrfamilienhäuser in der Schweiz um ein Geschoss erhöht, könnten theoretisch 744 000 neue Wohnungen entstehen. In der Praxis ist diese Zahl tiefer, weil technische Gegebenheiten wie Statik oder die Tragfähigkeit des Untergrunds Grenzen setzen. Aber zumindest rechtliche Hürden könnten Gemeinden und Kantone oft anpassen. Zusätzlich steckt Potenzial in der Umnutzung von Bürobauten. Viele stehen leer. Laut Wüest und Partner eignen sich 20 Prozent der Bürogebäude für den Umbau zu Wohnungen. So könnten rund 100 000 neue Wohnungen entstehen. Betrachtet man jedoch nur die jüngsten Ausschreibungen, fällt das realistische Potenzial etwas tiefer aus.

Bauen statt blockieren

Genügend und bezahlbarer Wohnraum entsteht nur, wenn mehr Wohnungen gebaut werden. Doch genau das wird in der Schweiz immer schwieriger. Nicht weil es an geeigneten Projekten fehlt, sondern weil der Wohnungsbau durch lange Bewilligungsverfahren, überbordende Vorschriften und missbräuchliche Einsprachen systematisch ausgebremst wird.

In fast allen Regionen der Schweiz sinkt die Zahl der freien Wohnungen, während die Zahl der Wohnungssuchenden zunimmt. Und trotzdem dauert es Monate oder gar Jahre, bis ein Bauprojekt bewilligt wird. Das ist absurd. Mancherorts dauert die Bewilligung ein Vielfaches länger als der Bau selbst. So entsteht kein Wohnraum, sondern Frust.

Bewilligungsverfahren massiv beschleunigen

Dabei müsste dringend mehr Wohnraum erstellt werden. Doch zügiges Bauen wird immer öfter verhindert. Zum Beispiel durch die Überregulierung im Planungs- und Bauprozess. Immer umfangreichere Vorschriften und komplexe Auflagen verhindern den Wohnungsbau. Private Bauherren geben auf, weil das Bauen zu aufwendig und damit zu risikoreich geworden ist. Am Ende bleiben nur noch grosse Investoren. Die Folge: Es wird immer weniger gebaut, und immer mehr fehlt Wohnraum. Und das treibt die Mietpreise weiter nach oben.

Missbräuchliche Einsprachen eindämmen

Heute kann fast jede Person Einsprache erheben, auch wenn sie von einem Bauprojekt gar nicht betroffen ist. Besonders problematisch ist der Missbrauch des Einspruchsrechts. In der Stadt Zürich wird gegen über 70 Prozent der Baugesuche Einsprache erhoben. Einsprachen sind zur Blockadewaffe geworden. Sie verzögern Projekte teils um Jahre, verteuern jeden Quadratmeter und somit neue Wohnungen.

ISOS darf kein Bauverhinderungsinstrument sein

Auch der Ortsbildschutz verhindert immer öfter Wohnbauprojekte. Das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder (ISOS) deckt in manchen Städten riesige Flächen ab. In Winterthur sind es rund 80 Prozent. Wer fast alles schützt, verhindert fast alles. Wohnungsbau darf nicht pauschal dem Schutzinventar geopfert werden. Es braucht eine vernünftige Interessenabwägung – und Entscheidungen vor Ort.

Damit Wohnungsbau in der Schweiz wieder möglich wird, fordert der SBV:

eine deutliche Beschleunigung der Bewilligungsverfahren
einen umfassenden Abbau überflüssiger Vorschriften
eine klare und rechtssichere Beschränkung der Einsprachen auf Direktbetroffene
eine umfassende Beteiligung der Blockierer an den verursachten Mehrkosten und konsequente strafrechtliche Verfolgung von Erpressungsversuchen
eine pragmatische Direktanwendung von ISOS
eine substanzielle Stärkung der Kantone und Gemeinden bei der Interessenabwägung zwischen ISOS und dem Wohnungsbau zugunsten der lokalen Bevölkerung

Die Lage ist ernst. Wer heute eine Wohnung sucht, spürt es jeden Tag. Es braucht klare Entscheide und die Bereitschaft, Blockaden zu beseitigen. Wer mehr Wohnungen will, muss bauen lassen. Alles andere ist eine Verhinderungspolitik, die den Mangel an Wohnungen nicht behebt und die Preisspirale antreibt.

Zwar gut gemeint, aber doch verheerend

Vermeintlich mieterfreundliche Gesetze bestrafen ausgerechnet diejenigen Personen, die sie schützen wollen. Das zeigt sich ganz ausgeprägt in Genf.

Liegt der Leerwohnungsbestand in einer Gemeinde oder Stadt unter 0,5 Prozent, spricht man von einem extrem angespannten Wohnungsmarkt. Dieser spielt den Vermieterinnen und Vermietern in die Hände, da sie zum Beispiel ein «Schlüsselgeld» verlangen können, wenn sie eine freie Wohnung ausschreiben. In Genf liegt der Leerwohnungsbestand auf dem Rekordwert von 0,34 Prozent. Auf 100 000 Wohnungen stehen also nur 340 leer. Wie konnte es so weit kommen?

Genf ist die Stadt mit den meisten Regulierungen im Mietzinsbereich. Strikte Vorschriften regeln Mietzinsanpassungen, schützen vor Kündigungen und begrenzen Mietzinssteigerungen – auch nach Renovationen. Doch hinter dieser vermeintlichen Sicherheit verbirgt sich ein wachsendes Problem: Die scheinbar mieterfreundlichen Gesetze verschärfen die Wohnungsnot. Wie denn das?

Da ist zum Beispiel das LDTR-Gesetz, das verhindern soll, dass Mietende nach Renovationen überhöhte Mieten zahlen. In der Praxis führt es jedoch dazu, dass Vermieter notwendige Sanierungen verschieben oder nur minimal durchführen. Das Ergebnis: Wohngebäude verfallen, die Qualität des Wohnraums sinkt, obwohl die Mieten offiziell stabil bleiben. Das ist umso gravierender, weil der Genfer Mietwohnungsmarkt wegen seinen strengen Vorschriften wie gedeckelten Mieten für Investoren unattraktiv ist. Hohe Baukosten und langwierige Genehmigungsverfahren verschärfen die Situation zusätzlich.

Das Beispiel Genf zeigt also eindrücklich, dass vermeintliche Mieterfreundlichkeit ohne Neubauanreize die Situation auf dem Wohnungsmarkt verschlechtern kann. Die Gesetze halten Mieten zwar kurzfristig niedrig, schaffen aber einen extrem knappen, intransparenten Wohnungsmarkt, in dem Konkurrenzdruck, inoffizielle Zahlungen und eine sinkende Wohnqualität die Realität prägen.

Mehr Flexibilität an den richtigen Orten ist entscheidend

Ein dynamisches Bevölkerungswachstum prägt die Schweizer Agglomerationen. In einer Studie zeigt Michael Hermann vom Forschungsinstitut Sotomo Lösungsansätze gegen Wohnungsknappheit und steigende Preise auf.

Was sind die zentralen Erkenntnisse zum Thema Wohnungsmangel in der Schweiz?

Neubau schafft Wohnraum primär für die Menschen, die bereits hier leben. Gerade in Städten und Agglomerationen besteht oft das Gefühl, neue Wohnungen würden automatisch von Zuziehenden belegt. Die Daten zeigen aber etwas anderes: Menschen ziehen meist nur wenige Kilometer um. Die mittlere Umzugsdistanz liegt bei weniger als fünf Kilometern für Neubauwohnungen und bei 7 Kilometern bei Bestandswohnungen. Neubauten ermöglichen es Ansässigen, sich zu verbessern, etwa bei Familiengründung, Ausbildung oder veränderten Lebenssituationen. Gleichzeitig wird durch diese Umzüge bestehender Wohnraum frei. Neubau wirkt deshalb wie ein Schmiermittel für den gesamten Wohnungsmarkt und setzt ganze Umzugsketten in Gang.

Und wenn keine neuen Wohnungen gebaut werden?

Dann kommt es zum sogenannten Locked-in-Effekt: Menschen bleiben in zu grossen oder unpassenden Wohnungen, weil sie sich sonst verschlechtern würden oder gar nichts finden. Das blockiert den Markt mit der Folge, dass vor allem Junge, Familien und Neuzuziehende keine passende Wohnung mehr finden. Neubau ist deshalb nicht Luxus, sondern eine Voraussetzung dafür, dass der Markt überhaupt funktioniert.

Warum sind Neubauten aus Ihrer Sicht Umbauten oder Sanierungen überlegen?

Der Neubau, inklusive Ersatzneubau, ist die einzige Form mit der substanziell zusätzlicher Wohnraum geschaffen werden kann. Bei Sanierungen oder Umbauten besteht das Risiko, dass am Ende sogar weniger Menschen im gleichen Gebäude wohnen – etwa durch grössere Wohnungen oder hohe Investitionen bei gleichbleibendem Volumen. Diese Gefahr besteht auch bei Ersatzneubauten. Diese sind wichtig und sinnvoll, wenn deutlich mehr Wohnungen entstehen als zuvor. So werden in den Westschweizer Agglomerationen in der Regel mehr als sechs neue Wohnungen pro abgerissene erstellt, in Zürich hingegen nur 2,8.

Entscheidend ist dabei die Ausnützungsziffer. Wenn Gemeinden zwar Erneuerung zulassen, aber keine höhere Dichte ermöglichen, verpufft der Effekt. Dann werden die Wohnungen in erster Linie teurer, der Wohnraummangel aber bleibt bestehen. Ersatzneubauten an gut erschlossenen Lagen erlauben es, energetische Ziele, Wohnqualität und eine höhere Belegung sinnvoll zu verbinden. Das ist ökologisch, sozial und ökonomisch langfristig tragfähiger.

Ihre Studie hat ein grosses mediales Echo ausgelöst und zu unterschiedlichen Reaktionen geführt.

Von links kommt häufig die Kritik, der Neubau schaffe keine günstigen Wohnungen und fördere Verdrängung. Diese Sicht greift zu kurz. Günstiger Wohnraum entsteht nur, wenn das Angebot wächst. Bei hoher Nachfrage und stagnierendem Angebot profitieren ausschliesslich jene, die bereits eine Wohnung haben. Jede Art von Neubau eröffnet hingegen die Möglichkeit, über planerische Vorgaben echte Ausgleiche zu schaffen, etwa höhere Ausnützung im Tausch gegen einen Anteil preisgünstiger Wohnungen. Verdichtung kann Verdrängung sogar reduzieren, wenn aus zehn Wohnungen dreissig werden und ein Teil davon dauerhaft günstig bleibt. Wer Neubau grundsätzlich ablehnt, nimmt in Kauf, dass genau jene ausgeschlossen werden, die eigentlich geschützt werden sollen.

Und wie fällt die Kritik von rechts aus?

Rechtsbürgerliche Kreise argumentieren, mehr Neubau heize die Zuwanderung an und treibe die Preise hoch. Tatsächlich ist es umgekehrt: Die Zuwanderung folgt den Arbeitsplätzen, nicht den Wohnungen. Die Nachfrage nach ausländischen Arbeitskräften – egal ob hoch spezialisiert oder weniger qualifiziert – besteht bereits in Spitälern, auf dem Bau, in der Industrie und im Dienstleistungssektor. Wenn zu wenig gebaut wird, trifft das alle Wohnungssuchenden: Einheimische ebenso wie Zugewanderte. Unsere Daten zeigen sogar, dass Ausländerinnen und Ausländer im Schnitt mehr bezahlen und weniger Wohnraum erhalten. Sie sind nicht die Preistreiber, sondern reagieren auf einen angespannten Markt. Wer den Neubau bremst, schützt nicht die Einheimischen, sondern verschärft den Konkurrenzdruck für alle.

Oft wird der freie Markt kritisiert. Warum funktioniert er bei Wohnungen nur eingeschränkt?

Der Wohnungsmarkt ist kein klassischer Markt, weil Boden nicht vermehrbar ist und Planung sowie Regulierung eine grosse Rolle spielen. Trotzdem gelten Angebot und Nachfrage. Wo die Nachfrage hoch ist und das Angebot nicht wächst, steigen die Preise. Ohne ausreichend neues Angebot wird es noch deutlich schlimmer. Neubau ist deshalb kein ideologisches Projekt, sondern eine wohnungspolitische Notwendigkeit.

Ein zentraler Blockadepunkt für den Wohnungsbau sind heute Verfahren und Regulierung. Wo sehen Sie konkrete Lösungen?

Drei Punkte sind zentral. Erstens müssen Einsprachen gestrafft werden. Das Einspracherecht ist ein wichtiger Teil des Rechtsstaats, darf aber nicht systematisch zur Verzögerung missbraucht werden. Weniger Instanzen, klarere Fristen und spürbare Kostenfolgen bei abgewiesenen Einsprachen würden viel bewirken. Zweitens braucht es eine Anpassung beim Heimatschutz. Dieser geht oft von einer statischen Vorstellung von Gemeinden aus. Entwicklung und Erneuerung müssen möglich bleiben, ohne dass jeder bauliche Eingriff als Bedrohung wahrgenommen wird. Und drittens sind Anpassungen am Raumplanungsgesetz nötig. Das faktische Einzonungsverbot ist in attraktiven, gut erschlossenen Lagen zu starr. Haushälterischer Umgang mit Boden bleibt richtig, aber er darf nicht bedeuten, dass wir sinnvolle Verdichtung blockieren. Mehr Flexibilität an den richtigen Orten ist entscheidend.

Was können die Baumeister konkret beitragen – und welche Rolle spielt der SBV?

Die meisten Bauunternehmen sind keine Investoren, sondern setzen um, was geplant und bewilligt wird. Der SBV kann eine wichtige Brückenfunktion übernehmen. Am runden Tisch kann er beispielsweise für Kompromisse werben, denn die Wohnungsfrage lässt sich nur lösen, wenn alle Seiten etwas gewinnen. Die Linke erhält mehr preisgünstigen Wohnraum, die Liberalen weniger Bürokratie und mehr Planungssicherheit, die Konservativen Schutz für Ansässige und geordnete Entwicklung. Auch preisgünstiger Wohnungsbau muss gebaut werden – und das schafft Arbeit für die Baufirmen. Ohne solche Kompromisse wird sich die Krise weiter verschärfen.

Michael Hermann ist Politikwissenschaftler und Geschäftsführer des Zürcher Forschungsinstituts Sotomo. Als Meinungsforscher zählt er dank seiner empirisch fundierten Analysen und pointierten politischen Einordnungen zu den profiliertesten Politexperten der Schweiz.

Das Forschungsinstitut Sotomo hat im Auftrag von «Fürschi Züri», einer Initiative der Zürcher Handelskammer, die Bevölkerungs- und Wohnbaudynamik in den sechs Agglomerationen der Schweiz empirisch untersucht und verglichen. Die Studie wirft einen vertiefenden Blick auf die Agglomeration Zürich.

Wohnraum für Zürich und die Schweiz