Mehr Flexibilität an den richtigen Orten ist entscheidend

Ein dynamisches Bevölkerungswachstum prägt die Schweizer Agglomerationen. In einer Studie zeigt Michael Hermann vom Forschungsinstitut Sotomo Lösungsansätze gegen Wohnungsknappheit und steigende Preise auf.

Was sind die zentralen Erkenntnisse zum Thema Wohnungsmangel in der Schweiz?

Neubau schafft Wohnraum primär für die Menschen, die bereits hier leben. Gerade in Städten und Agglomerationen besteht oft das Gefühl, neue Wohnungen würden automatisch von Zuziehenden belegt. Die Daten zeigen aber etwas anderes: Menschen ziehen meist nur wenige Kilometer um. Die mittlere Umzugsdistanz liegt bei weniger als fünf Kilometern für Neubauwohnungen und bei 7 Kilometern bei Bestandswohnungen. Neubauten ermöglichen es Ansässigen, sich zu verbessern, etwa bei Familiengründung, Ausbildung oder veränderten Lebenssituationen. Gleichzeitig wird durch diese Umzüge bestehender Wohnraum frei. Neubau wirkt deshalb wie ein Schmiermittel für den gesamten Wohnungsmarkt und setzt ganze Umzugsketten in Gang.

Und wenn keine neuen Wohnungen gebaut werden?

Dann kommt es zum sogenannten Locked-in-Effekt: Menschen bleiben in zu grossen oder unpassenden Wohnungen, weil sie sich sonst verschlechtern würden oder gar nichts finden. Das blockiert den Markt mit der Folge, dass vor allem Junge, Familien und Neuzuziehende keine passende Wohnung mehr finden. Neubau ist deshalb nicht Luxus, sondern eine Voraussetzung dafür, dass der Markt überhaupt funktioniert.

Warum sind Neubauten aus Ihrer Sicht Umbauten oder Sanierungen überlegen?

Der Neubau, inklusive Ersatzneubau, ist die einzige Form mit der substanziell zusätzlicher Wohnraum geschaffen werden kann. Bei Sanierungen oder Umbauten besteht das Risiko, dass am Ende sogar weniger Menschen im gleichen Gebäude wohnen – etwa durch grössere Wohnungen oder hohe Investitionen bei gleichbleibendem Volumen. Diese Gefahr besteht auch bei Ersatzneubauten. Diese sind wichtig und sinnvoll, wenn deutlich mehr Wohnungen entstehen als zuvor. So werden in den Westschweizer Agglomerationen in der Regel mehr als sechs neue Wohnungen pro abgerissene erstellt, in Zürich hingegen nur 2,8.

Entscheidend ist dabei die Ausnützungsziffer. Wenn Gemeinden zwar Erneuerung zulassen, aber keine höhere Dichte ermöglichen, verpufft der Effekt. Dann werden die Wohnungen in erster Linie teurer, der Wohnraummangel aber bleibt bestehen. Ersatzneubauten an gut erschlossenen Lagen erlauben es, energetische Ziele, Wohnqualität und eine höhere Belegung sinnvoll zu verbinden. Das ist ökologisch, sozial und ökonomisch langfristig tragfähiger.

Ihre Studie hat ein grosses mediales Echo ausgelöst und zu unterschiedlichen Reaktionen geführt.

Von links kommt häufig die Kritik, der Neubau schaffe keine günstigen Wohnungen und fördere Verdrängung. Diese Sicht greift zu kurz. Günstiger Wohnraum entsteht nur, wenn das Angebot wächst. Bei hoher Nachfrage und stagnierendem Angebot profitieren ausschliesslich jene, die bereits eine Wohnung haben. Jede Art von Neubau eröffnet hingegen die Möglichkeit, über planerische Vorgaben echte Ausgleiche zu schaffen, etwa höhere Ausnützung im Tausch gegen einen Anteil preisgünstiger Wohnungen. Verdichtung kann Verdrängung sogar reduzieren, wenn aus zehn Wohnungen dreissig werden und ein Teil davon dauerhaft günstig bleibt. Wer Neubau grundsätzlich ablehnt, nimmt in Kauf, dass genau jene ausgeschlossen werden, die eigentlich geschützt werden sollen.

Und wie fällt die Kritik von rechts aus?

Rechtsbürgerliche Kreise argumentieren, mehr Neubau heize die Zuwanderung an und treibe die Preise hoch. Tatsächlich ist es umgekehrt: Die Zuwanderung folgt den Arbeitsplätzen, nicht den Wohnungen. Die Nachfrage nach ausländischen Arbeitskräften – egal ob hoch spezialisiert oder weniger qualifiziert – besteht bereits in Spitälern, auf dem Bau, in der Industrie und im Dienstleistungssektor. Wenn zu wenig gebaut wird, trifft das alle Wohnungssuchenden: Einheimische ebenso wie Zugewanderte. Unsere Daten zeigen sogar, dass Ausländerinnen und Ausländer im Schnitt mehr bezahlen und weniger Wohnraum erhalten. Sie sind nicht die Preistreiber, sondern reagieren auf einen angespannten Markt. Wer den Neubau bremst, schützt nicht die Einheimischen, sondern verschärft den Konkurrenzdruck für alle.

Oft wird der freie Markt kritisiert. Warum funktioniert er bei Wohnungen nur eingeschränkt?

Der Wohnungsmarkt ist kein klassischer Markt, weil Boden nicht vermehrbar ist und Planung sowie Regulierung eine grosse Rolle spielen. Trotzdem gelten Angebot und Nachfrage. Wo die Nachfrage hoch ist und das Angebot nicht wächst, steigen die Preise. Ohne ausreichend neues Angebot wird es noch deutlich schlimmer. Neubau ist deshalb kein ideologisches Projekt, sondern eine wohnungspolitische Notwendigkeit.

Ein zentraler Blockadepunkt für den Wohnungsbau sind heute Verfahren und Regulierung. Wo sehen Sie konkrete Lösungen?

Drei Punkte sind zentral. Erstens müssen Einsprachen gestrafft werden. Das Einspracherecht ist ein wichtiger Teil des Rechtsstaats, darf aber nicht systematisch zur Verzögerung missbraucht werden. Weniger Instanzen, klarere Fristen und spürbare Kostenfolgen bei abgewiesenen Einsprachen würden viel bewirken. Zweitens braucht es eine Anpassung beim Heimatschutz. Dieser geht oft von einer statischen Vorstellung von Gemeinden aus. Entwicklung und Erneuerung müssen möglich bleiben, ohne dass jeder bauliche Eingriff als Bedrohung wahrgenommen wird. Und drittens sind Anpassungen am Raumplanungsgesetz nötig. Das faktische Einzonungsverbot ist in attraktiven, gut erschlossenen Lagen zu starr. Haushälterischer Umgang mit Boden bleibt richtig, aber er darf nicht bedeuten, dass wir sinnvolle Verdichtung blockieren. Mehr Flexibilität an den richtigen Orten ist entscheidend.

Was können die Baumeister konkret beitragen – und welche Rolle spielt der SBV?

Die meisten Bauunternehmen sind keine Investoren, sondern setzen um, was geplant und bewilligt wird. Der SBV kann eine wichtige Brückenfunktion übernehmen. Am runden Tisch kann er beispielsweise für Kompromisse werben, denn die Wohnungsfrage lässt sich nur lösen, wenn alle Seiten etwas gewinnen. Die Linke erhält mehr preisgünstigen Wohnraum, die Liberalen weniger Bürokratie und mehr Planungssicherheit, die Konservativen Schutz für Ansässige und geordnete Entwicklung. Auch preisgünstiger Wohnungsbau muss gebaut werden – und das schafft Arbeit für die Baufirmen. Ohne solche Kompromisse wird sich die Krise weiter verschärfen.